Строение
Инвестиции в российскую недвижимость
Тема в разделе "Земля и недвижимость", создана пользователем Хельга, 16 апр 2011.
  1. Хельга

    Хельга Новичок

    Сообщения:
    370
    Симпатии:
    6
    Баллы:
    0
    Хотелось бы узнать мнение форумчан по поводу инвестиций в российскую недвижимость. Я предполагаю, что вложение денег в ближайшие к тебе места выгодно в силу нескольких причин:
    - денег нужно не так много, как для вложений в зарубежную недвижимость;
    - проще оформить все документы, поскольку ты хорошо знаком с местными реалиями;
    - такую недвижимость проще контролировать.

    Какие будут мнения?
     
  2. Tr@der

    Tr@der Новичок

    Сообщения:
    81
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    А мне кажется, цены у нас не дешевле, чем даже в развитых зарубежных странах.

    Да конечно, но мы живем, к сожалению, не в правовом государстве (в реальности), так что эта палка о двух концах...

    Лично я настроен пессимистично=)
     
  3. Хельга

    Хельга Новичок

    Сообщения:
    370
    Симпатии:
    6
    Баллы:
    0
    Это если с Москвой сравнивать. Но есть ведь и другие регионы. Там цены всё-таки наверно пониже европейских будут.

    Это утверждение больше справедливо для вторичной недвижимости, но ведь не всё же ограничивается только ею. Я бы даже сказала, что не столько ею.

    А по отношению к чьей недвижимости Вы настроены оптимистично? Кто, по-Вашему мнению, способен дать фору России?
     
  4. savelyev

    savelyev Новичок

    Сообщения:
    6
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    Цены в Европе намного дешевле. Возьмём ту же Болгарию. Что насчёт недвижимости в России, то можно в принципе инвестировать, потому что российский рынок недвижимости как никак идёт вверх постепенно.
     
  5. soloniv

    soloniv Новичок

    Сообщения:
    1.735
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    savelyev
    с чего вы взяли что он идет вверх? (это реальный вопрос, без подколок - я живу на Украине и с российским рынком не знаком - но интересно как у вас происходит подъем).

    а по поводу нового строительства - то же не все так гладко. не знаю как у вас, но у нас дом сдается "голый" (двери входные, котел и разводка труб между квартирами но не по квартире). квартирантов не впустишь, на ремонт так же деньги нужны. а окупятся ли они в последствии - это уже не известно :(
     
  6. silv33

    silv33 Новичок

    Сообщения:
    889
    Симпатии:
    9
    Баллы:
    0
    По своему опыту скажу - не окупаются или окупаются очень слабо. Цены на аренду таковы, что за вычетом всех платежей остается очень мало. И после выезда квартирантов ремонт обходится примерно в ту же сумму, что была получена.
    Так что поднять денег не получится, это скорее просто способ не платить за пустующую квартиру.

    Есть, правда, вариант сдавать квартиру посуточно и почасово. Там все получше. Но это уже на любителя, прямо скажем. Да и квартира должна быть в хорошем районе.

    Это я все об Украине, но думаю, что в России примерно то же самое.
     
  7. soloniv

    soloniv Новичок

    Сообщения:
    1.735
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    так же про Украину, знакомые сдают комнату в общаге. так вот оплаты хватает на кварплату общаги и их квартиры. в отопительный период может и приходиться доплачивать, но вот летом еще что то остается. и не бизнес, но хоть за кварплату не надо переживать в обоих жил площадях
     
  8. ЛеБрон

    ЛеБрон Новичок

    Сообщения:
    1.579
    Симпатии:
    9
    Баллы:
    0
    Смаею вас уверить, в России не много не так, по крайне мере в тех местах где я сам был и знаю. дома сдаются в зависимости от той цены , которую вы заплатили за квартиру - хотите "голую" - покупайте такую. Естественно, дешевле, чем за отделанную - если за отделку принимать - поклейка обоев, покраска батарей и стен.... Отделкой занимаются совсем другие люди, если вы , конечно, не родственник "главному строителю" - он пришлёт бригады штукатуров, плиточников - они всё сделают бесплатно.
    Кто в состоянии , тот делает отделку по своему усмотрению. Кто то делает сам - если руки ростут в правильном направлении.
    Знаю людей , которые имеют по 15-20 квартир в личном пользовании - естественно, сдают их в найм. В среднем двушка стоит от 8-14 тыс. в месяц - в зависимости от состояния дома, района и т.д. Квартплата зависит от кол-ва прописанных людей, если человек имеет льготы: инвалид, ветеран и т.д., не большая часть компенсируется лично ему. Про квартплату - в зависимости и от сезона - летом и зимой разница в 2-2,5 раза - отопительный сезон.
    Например, за двушку жена платит летом от 1700-2500тыс. вместе с телефонами, газом и другими коммунальными услугами. Зимой - до 5 тыс. , как правило такая плата бывает один раз за какой то месяц.
    Не трудно подсчитать - имеете ли вы "навар" с вашей квартиры , если сдаёте её в найм.
     
  9. SamurayXXX

    SamurayXXX Новичок

    Сообщения:
    914
    Симпатии:
    15
    Баллы:
    0
    Недвижимость в России сильно переоценена. К тому же наши квартиры меньше европейских, а коммунальные услуги стоят дороже.

    Покупайте недвижимость за рубежом.
     
  10. Новосел Анапа

    Новосел Анапа Новичок

    Сообщения:
    1
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    Добрый день ! думаю есть прямой смысл инвестировать в крупные земельные участки на берегу черного моря !!! Они заканчиваются,да и море никто не выкопает новое !!! Кризис???!!! $$$ ???... Не понятно что будет. А люди как ехали к пенсии на юга, так и едут... Да и цен таких думаю больше не будет!
     
    Последнее редактирование модератором: 24 авг 2011
  11. ЛеБрон

    ЛеБрон Новичок

    Сообщения:
    1.579
    Симпатии:
    9
    Баллы:
    0
    Я бы ещё добавил про автомобили, радиотехнику... Не нужен на берег турецкий и Африке мне не нужна!
     
  12. partner777

    partner777 Новичок

    Сообщения:
    377
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    Самый лучший способ инвестиций в недвижимость, это конечно покупка жилья и потом сдача в аренду. Конечно это не для всех. но у кого есть деньги, вкладываеш в однокомнатные квартиры, желательно поближе у учебным учреждениям, где студентов много. И вот тебе и каждый месяц дополнительный доход.
     
  13. SamurayXXX

    SamurayXXX Новичок

    Сообщения:
    914
    Симпатии:
    15
    Баллы:
    0
    Государство тоже не дремлет. В 2012 году в РФ вводится новый налог на недвижимость. Стоимость недвижимости будет рассчитываться исходя из рыночной цены.

    Эти меры отразятся на рынке аренды.
     
  14. soloniv

    soloniv Новичок

    Сообщения:
    1.735
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    подорожает для тех кто снимает и только. потому что, тому кто снимает - деваться некуда и будут дальше снимать.
    а по поводу земли возле моря - если даже и найдешь кусочек, то через первоочередников у тебя ее перехватят. по крайней мере это делается у нас так, хоть и не курортный городок. приносишь заяву на получение, платишь деньги за всякие выкопировки и т.д. а потом они тебе сообщают, что да - участок был свободный но нашелся инвалид Петров и ему нужнее. и депутаты голосуют за него. вот такие пироги :(
     
  15. Kauperwood

    Kauperwood Новичок

    Сообщения:
    8
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    Ответ: Инвестиции в российскую недвижимость

    Коммерческое предложение
    Приобретение квартир(-ы) в строящемся Жилом Комплексе бизнес класса в центральной части г. Сочи

    Общая информация по объекту инвестирования:
    Уникальный Жилой Комплекс бизнес класса: пять 19-ти этажных жилых домов, 880 квартир, площадь земельного участка- 2,2 га, торговый центр-2068 кв.м., двухуровневый модульный паркинг, детские игровые площадки, детский сад.
    Срок сдачи- IV квартал 2012г.
    Стадия готовности- Литер II- 7 этажей, Литер III- 2 этажа, Литер IV- 6 этажей, Литер V- 1 этаж.
    Компании участники проекта- две крупнейшие девелоперские компании России: Кловер Групп (Москва), МР Групп (Москва). Ведущая строительная компания города Сочи- СК «Уютный Дом», Сербская ведущая строительная компании на сочинском строительном рынке- СК «Путеви».
    Продажа квартир осуществляется в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ по договору Долевого Участия.
    Месторасположение объекта- центральная часть г. Сочи, ул. Параллельная 9, тихое спокойное место, 1650м до моря, 10-15 мин до главных достопримечательностей города: центральная морская набережная, поющие фонтаны, морской порт, к/з «Фестивальный», городской парк «Ривьера». В шаговой доступности гимназия, две школы, два детских садика (без учета двух детских садов расположенных на территории комплекса).
    Видовые характеристики- вид на море с 8-го этажа и выше (Литер I,IV,V). Дома расположены в шахматном порядке, что обеспечивает оптимально возможный обзор из окон.
    Форма расчетов- наличный, безналичный, рассрочка. Бартер на недвижимое, движимое имущество, стройматериалы.
    Технические характеристики- здание- железобетонный монолит. Коммуникации- центральная канализация, центральное водоснабжение, автономное отопление. На техническом этаже каждого из Литеров размещена стационарная мини-котельная.
    В первую очередь на продажу поступили квартиры в Литере II. На сегодняшний день продано 90% квартир в этом литере. Во вторую очередь на продажу выставлены квартиры в Литере III. На сегодняшний день продано 65% в этом литере. В третью очередь выставлены квартиры в Литере IV. Старт продаж Литера IV- конец августа 2011г.
    Учитывая особенности I,IV,V литеров, а именно эти Литеры имеют беспрепятственный вид на море, можно прогнозировать как минимум не снижение покупательской способности на квартиры в данном комплексе, а как максимум его увеличение. Стоимость 1 кв.м. на сегодняшний день- самая низкая из аналогичных комплексов.

    Исходные данные для расчетов.
    Рассмотрим тенденцию роста цен аналогичных комплексов на аналогичном этапе строительства за 1 кв.м. на рынке недвижимости России с января 2007г по сентябрь 2011г.

    Из графика видно, что темпы роста стоимости кв.м. начинают увеличиваться после стабилизации ситуации на рынке недвижимости после кризиса 2008 года. На сегодняшний день среднегодовой рост стоимости кв.м. за 2011г. составляет 14%. Аналитики компании «Индикаторы рынка недвижимости» прогнозируют, что к концу 2011 года среднегодовой рост цен составит 18%.
    • Прогнозируемые темпы роста цен до июля 2014г. (на примере других олимпийских столиц)
    Опыт предыдущих столиц Олимпийских Игр показывает, что накануне Олимпиад происходит резкий скачок цен на недвижимость. Так, в Барселоне, Сиднее и Афинах рост цен за 5 лет до проведения игр достигал более 50%. В Барселоне, например, наблюдался самый значительный рост цен - 131%, что на 49% превосходило рост цен по всей Испании.
    • Среднестатистический рост цен на момент аккредитации объекта в банках для возможности получения ипотечного кредита.
    На примерах аналогичных Жилых Комплексов России, скачек цен за 1 кв.м., с момента получения объектом аккредитации на возможность получения ипотечных кредитов в банках партнерах, составляет 20% (по данным Росстата).
    Расчеты
    Вариант 1. Долгосрочная оборачиваемость
    Покупка квартир (-ы) на сегодняшний день и продажа во время или за короткий срок до начала Олимпийских игр.
    А х Бмин = Вмин А х Бмакс = Вмакс
    где А- инвестиции, себестоимость квадратного метра на сегодняшний день, Б- переменный процент роста цен. В зависимости от планового среднестатистического роста цен по России и с учетом примеров олимпийских столиц.
    Вмин- минимальная прибыль, Вмакс- максимальная прибыль.
    От 58.000р/кв.м. до 87.000р/кв.м.(А) х 39%(Бмин) = от 22.620р/кв.м. до 33.930р/кв.м.(Вмин)
    От 58.000р/кв.м. до 87.000р/кв.м.(А) х 50%(Бмакс) = от 29.000р/кв.м. до 43.500р/кв.м.(Вмакс)
    При покупке квартиры площадью 50 кв.м. по стоимости 58.000р за 1кв.м., минимальная чистая прибыль через 2 года составит 1.131.000р при вложениях 2.900.000р.
    При покупке одной квартиры площадью 65.6 кв.м. по стоимости 71.000р за 1 кв.м., максимальная чистая прибыль через 2 года может составить 2.328.800р при вложениях 4.657.600р.
    Вариант 2. Краткосрочная оборачиваемость
    Покупка квартир(-ы) на сегодняшний день и продажа сразу с момента аккредитации. Планируемый срок получения аккредитации- октябрь 2011г.
    А х Б = В
    Где А- инвестиции, себестоимость квадратного метра на сегодняшний день, Б- среднестатистический процент увеличения стоимости кв.м. с момента аккредитации в банке, плюс плановый рост стоимости в соотношении с ростом процента готовности строительного объекта, В- прибыль.
    От 58.000р/кв.м. до 87.000р/кв.м.(А) х 20%(Б) = от 11.600р/кв.м. до 17.400р/кв.м.(В)
    При покупке квартиры площадью 50 кв.м. по стоимости 58.000р за 1кв.м., чистая прибыль после аккредитации и продажи составит 580.000р при вложениях 2.900.000р.
    При покупке одной квартиры площадью 65.6 кв.м. по стоимости 71.000р за 1 кв.м., чистая прибыль после аккредитации и продажи составит 931.520р при вложениях 4.657.600р.
    Вариант 3.
    Покупка квартир (-ы) в рассрочку на 1 год и 6 месяцев по цене на сегодняшний день и продажа с момента аккредитации.
    А х 2 х Б = В – Г = Д
    где А- инвестиции, 50% от стоимости кв.м. на сегодняшний день, Б- среднестатистический процент увеличения стоимости кв.м. с момента аккредитации в банке, плюс плановый рост стоимости в соотношении с ростом процента готовности строительного объекта, В – прибыль без вычета расходов на оплату ежемесячных платежей по рассрочке, Г – ежемесячный платеж по рассрочке х на количество месяцев, Д-переменная величина, в зависимости от количества ежемесячных платежей. Чистая прибыль.
    От 29000р/кв.м. до 43500р/кв.м.(А) х 2 х 20%(Б) = От 11600р/кв.м.(17400р/кв.м.)(В) – 3222р.(4830р/кв.м.)(Г)= 8378р/кв.м.(12570р/кв.м.) - срок реализации через 2 месяца
    При покупке квартиры площадью 50 кв.м. по стоимости 58.000р за 1кв.м. с рассрочкой платежа 18 месяцев, чистая прибыль после аккредитации и продажи составит 580.000р при вложениях 1.611.111р. (2 месяца)
    При покупке одной квартиры площадью 65.6 кв.м. по стоимости 71.000р за 1 кв.м., чистая прибыль после аккредитации и продажи составит 931.520р при вложениях 2.587.522р. (2 месяца)
    От 29000р/кв.м. до 43500р/кв.м.(А) х 2 х 30%(Б) = От 17400р/кв.м.(26100р/кв.м.)(В) – 9666р.(14500р/кв.м.)(Г)= 7734р/кв.м.(11600р/кв.м.) - срок реализации через 6 месяцев
    При покупке квартиры площадью 50 кв.м. по стоимости 58.000р за 1кв.м. с рассрочкой платежа 18 месяцев, чистая прибыль после аккредитации и продажи составит 870.000р при вложениях 1.933.333р. (6 месяцев).
    При покупке одной квартиры площадью 65.6 кв.м. по стоимости 71.000р за 1 кв.м., чистая прибыль после аккредитации и продажи составит 1.397.280р при вложениях 3.105.066р. (6 месяцев).
    Далее по аналогии можно просчитать любой удобный для Вас вариант.
    Риски
    1. Экономический кризис.
    2. Форс- мажор.


    Будут вопросы, проконсультирую. В личку.
     
  16. bonus737

    bonus737 Новичок

    Сообщения:
    1
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    Ответ: Инвестиции в российскую недвижимость

    сто процентов за
     
  17. SamurayXXX

    SamurayXXX Новичок

    Сообщения:
    914
    Симпатии:
    15
    Баллы:
    0
    Ответ: Инвестиции в российскую недвижимость

    Перегрета недвижимость - прежде всего нефтяными долларами. Не дай бог нефть упадет до 30 долларов за баррель - цены спустятся с неба на землю. У нас цена на недвижимость напрямую зависит от цены на нефть...

    Возьмем в качестве примера 2 квартиры - одна в Москве за 150 тысяч евро. Вторая в Европе. Квартира в Европе будет в пару раз больше, дом поновее, да и жизнь в Европе получше. И рейдеров на западе гораздо меньше.

    Нет смысла брать квартиру в Москве за 150 тысяч евро. Она столько не стоит.
     
  18. R-money

    R-money Новичок

    Сообщения:
    64
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    Ответ: Инвестиции в российскую недвижимость

    выгодней вкладывать в коммерческую недвижимость чем в жилой фонд.
     
  19. Margosh

    Margosh Новичок

    Сообщения:
    1
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    Ответ: Инвестиции в российскую недвижимость

    Полностью с вами согласна по поводу инвестиций в российскую недвижимость. Начиталась по этому поводу, особенно понравился этот сайт.
     
  20. grem-kursk

    grem-kursk Новичок

    Сообщения:
    115
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    0
    Ответ: Инвестиции в российскую недвижимость

    проще всего сейчас купить дом или квартиру в Испании или Греции, там недвижимость сейчас подешевле будет чем за все 10 лет)))
    А лет через 5 она обратно будет по высокой цене, но это долгосрочное инвестирование.
     
Показать ещё